Un bail commercial est un contrat de location établi entre un bailleur et un locataire qui souhaite exploiter son activité commerciale dans ce local. Ce concept dispose d’un régime juridique spécifique, différent de celui des baux d’habitation. Cela comprend notamment des règles relatives à l’indemnité d’éviction, à la déspécialisation, à la révision triennale du loyer, à la sous-location. Il est soumis à des obligations particulières en ce qui concerne l’usage commercial des lieux loués et la réparation des dommages causés au local.
Quelles sont les clauses d’un bail commercial ?
Le bail commercial précise les termes et les conditions de la location, notamment :
- le montant du loyer ;
- les charges locatives ;
- la durée du bail ;
- les modalités de renouvellement et de résiliation.
Il peut également inclure une clause résolutoire qui autorise le bailleur à mettre fin au contrat en cas de manquement du locataire à ses obligations.
Le contrat de bail commercial est souvent conclu pour une durée minimale de 9 ans. Il peut être renouvelé automatiquement pour des périodes de même durée. Si vous avez besoin d’aide, vous pouvez faire appel à un cabinet d’avocat à Montpellier.
Les contentieux du bail commercial
Les contentieux de l’exécution
Lors de la signature du contrat de bail, les parties doivent fixer :
- le montant du loyer ;
- la durée du bail ;
- les clauses contractuelles.
Ces clauses peuvent être relatives à la sous-location, aux dépôts de garantie, aux réparations locatives, à l’état des lieux, à la révision ou à l’indexation du loyer.
Lorsque le bail arrive à expiration, le locataire doit donner congé ou demander le renouvellement du bail commercial. Le bailleur peut le refuser en donnant un motif légitime. Si le locataire ne quitte pas les lieux loués après l’expiration du bail, le propriétaire a le droit d’engager une procédure d’expulsion.
Le contentieux de défauts de paiement
En cas de défaut de paiement des loyers, le bailleur peut faire appel à un huissier de justice pour régler le problème. Une mise en demeure est alors adressée au locataire. Ce dernier a un délai de deux mois pour régulariser sa situation.
Le contentieux du renouvellement du bail
La loi Pinel a instauré un régime de protection pour les locataires. Le statut des baux commerciaux prévoit notamment un droit au renouvellement du bail, une période triennale de révision du loyer et un plafonnement de la hausse du loyer en cas de renouvellement.
La résiliation de bail commercial
Le bailleur peut également résilier le bail commercial en cas de non-respect des obligations contractuelles par le locataire.
Comment conclure un bail commercial ?
En tant que locataire
Avant de signer un bail commercial, il est important de bien vérifier l’état des lieux d’entrée du local commercial et de s’assurer qu’il convient pour l’activité commerciale visée. Le montant du loyer doit être négocié et fixé en fonction de la valeur locative du local commercial et des charges liées à l’occupation des lieux.
En cas de refus de renouvellement du bail, le locataire obtient une indemnité d’éviction. Cette dernière correspond à la valeur du fonds de commerce du locataire. En fait, elle est évaluée en fonction de différents critères tels que le chiffre d’affaires, la clientèle ou l’emplacement du local commercial.
En tant que bailleur
Il faut rechercher des locataires potentiels. Vous pouvez le faire en contactant des agents immobiliers par exemple. Ensuite, il est nécessaire d’organiser une visite pour leur montrer l’état des lieux et clarifier les termes du bail.
